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L’échange de maison ……..C’est un contrat de vente unique !


Le principe de l’échange de biens immobiliers est simple : chaque partie
se donne respectivement un bien contre un autre (article 1702 du Code civil)
L’échange de biens immobiliers se fait par contrat d’échange signé devant le notaire :
L'intérêt pratique de l'échange consiste à éviter deux ventes successives et le coût de deux mutations il suffira un seul contrat en une seule fois.
Cette solution présente l’avantage de conférer autant de garantie que les ventes, mais elle engendre nettement moins de frais.

Cela fait des années que « l’échange de biens immobiliers» est pratiqué dans le monde rural les échanges définitifs de pièces de terre sont relativement courants

En France,  les Mairies appliquent aussi  fréquemment ces pratiques

Deux collectivités limitrophes peuvent échanger très simplement des terrains, portant des bâtiments publics ou non . . .


Encore peu nombreux, du fait de la méconnaissance de la possibilité, et du contrat, il peut être judicieux dans certains cas.

L’échange s'analyse en une double vente, chacune des parties ayant successivement la position de vendeur et celle d'acheteur. Dans le cas où il existe une différence de valeur entre les biens échangés,  la somme que le propriétaire doit verser en compensation à l’autre s’appelle la soulte. Celle-ci doit être payée au Notaire, à la signature du contrat. Elle est soumise aux droits d’enregistrement.


retrouvez des modèles d'échange

Le principe est simple, deux propriétaires s’échangent définitivement leur bien après évaluation de ceux-ci.

 Si les deux biens ont la même valeur et qu’il n’y a pas de soulte, les propriétaires doivent payer le droit d'enregistrement réduit, spécifique à l'échange. Il ne s’applique qu’à la hauteur de la valeur réellement échangée (celle de la valeur de bien la plus petite). Il est partagé entre les deux propriétaires.

Les propriétaires ont les mêmes obligations concernant les diagnostics obligatoires, etc.

Si un prêt est en cours sur le bien, il y a deux solutions :

• Le prêt est garanti par une hypothèque, auquel cas il faut le rembourser et lever l’hypothèque pour pouvoir l’échanger.
• Le prêt est garanti par autre chose que le bien lui-même ou s’il n’a pas de garantie, le bien peut être échangé sans soucis.

avantages

inconvénients

• La simplification des démarches ! Quand on veut changer de maison il faut d’abord vendre la sienne puis en acheter une autre. Avec l’échange définitif de maison il n’y qu’une seule démarche à effectuer.
• Le faible coût. Comme il n’y a qu’un seul acte notarié, les frais de notaire sont réduits puisque calculés sur un seul des deux biens. Ils peuvent être divisés par deux.
• La somme réduite à avancer. Contrairement à un achat/vente classique, avec l’échange il n’y a pas besoin de passer par un crédit immobilier ni par un crédit-relais.

 

• Il est déjà difficile de se mettre d'accord sur l'achat d'une maison au sein d'un même foyer, il faut ici que les deux propriétaires soient sous le charme de la propriété de l'autre !
• Le bien doit être libéré de tout engagement financier. S'il n'est pas encore intégralement payé, le prêt doit être remboursé.
• Le déménagement : il doit se faire simultanément, ce qui pose des problèmes d'organisation.

 

En exemple …

A/Monsieur et Madame Bernard ont acheté, dans la région Lyonnaise une maison de 120 m2 avec 4 chambres à deux étages, avec garage et un jardin de 1500 m2

Leurs enfants ont grandi et ont quitté le domicile de leurs parents

Monsieur et Madame Bernard en retraite n’ont plus besoin d’avoir si grand et ne veulent plus avoir les contraintes de l’entretien du jardin. Ils souhaitent profiter de leur retraite dans le sud de la France.

B/ Monsieur et Madame Durand attendent leur 2ème enfant, ils habitent dans le Var dans un T3 avec balcon et garage proche du centre.

Monsieur Durand a une opportunité professionnelle dans la région de Lyon

Après peu de temps de réflexion, et d’un commun accord, la décision est prise : Monsieur et Madame Bernard décident d’échanger leur maison contre l’appartement de  Monsieur et Madame Durand

Un échange de propriétés immobilières est tout à fait possible et valable.

Chaque partie transmet à l’autre la propriété d’un bien immobilier, et reçoit un autre immeuble au lieu de demander un prix.

Bien entendu, pour qu’un échange soit valable, il faut un équilibre entre les deux parties. Avant de procéder à l’échange, les propriétaires doivent déterminer la valeur de leur bien. Elles peuvent s’entendre sur une estimation faite de commun accord. L’intervention d’un expert n’est pas obligatoire, mais elle est conseillée.

Si un des deux immeubles a plus de valeur, la différence entre les deux peut être compensée par une somme d’argent appelé « soulte ». Ainsi, si, dans notre exemple, la maison vaut 250.000 €, et l’appartement de Monsieur et Madame Durand  vaut 200.000 €, Monsieur et Madame Durand devront payer à Monsieur et Madame Bernard  la somme de 50.000 €.

Puisqu’il s’agit d’un transfert de propriété sur des immeubles, l’acte d’échange devra être établi par un notaire: il recevra ainsi toutes les garanties qu’un acte notarié peut donner.

De nombreux sites d’échanges de maison existent