Skip to main content

Crédit vendeur

l'autre solution de financement immobilière
Le crédit vendeur
Modèles de crédit vendeur
la location accession
Modèles location accessio
la location vente
Modèles location vente
crédit vendeur entreprise
Echange de maison
Modèles d'échange
Réponses à vos questions
Contactez-nous
Plan du site

la location vente


La location-vente est susceptible de se présenter sous deux formes :

- Un bail d’habitation, commercial ou professionnel - est assorti d’une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente. Le locataire verse des loyers - dont le montant prévu représente la valeur du bien loué - pendant toute la durée du bail et, à son expiration, il bénéficie d’une option, conformément à la technique de cette promesse : s’il lève l’option, il devient propriétaire du bien, mais ceci seulement dans le cas d’une promesse unilatérale.

Un bail avec versements de redevances périodiques du preneur. Celles-ci représentent la valeur du bien, qui devient la propriété du preneur à l’expiration de la période de versements.

Dans le premier cas, ce n’est qu’à la levée d’option ou à celle des conditions suspensives faisant naître un droit de propriété sur le bien, que la TVA ou les droits d’enregistrement devraient être versés. Ces derniers le seront si le bail est conclu plus de cinq ans après l’achèvement de l’immeuble (si le contrat porte sur un immeuble neuf).

Dans le second cas, le bail fait naître une vente à terme. La TVA ou les droits d’enregistrement (après cinq ans de l’achèvement) sont réglés lors de la conclusion du bail.

Il est considéré qu’un tel montage est légal et qu’il n’est pas régi par les règles de la location-accession de la loi de 1984.

En effet, la location-vente est permise par le Code civil, qu’il s’agisse du bail avec promesse de vente ou du bail avec versements périodiques, qui fait naître une vente à terme. Même si l’on considère que la loi de 1984 ou certaines de ses dispositions sont d’ordre public, la dualité de contrats (bail d’un côté, convention de vente d’autre côté) doit permettre d’éviter la requalification dans le cas d’un immeuble d’habitation ou mixte, par opposition au contrat de location-accession qui lui est indivisible.

Il n’apparaît pas que le législateur de 1984 ait souhaité restreindre la liberté contractuelle. Il a simplement offert aux accédants à la propriété une technique particulière protectrice. Un auteur a observé que le contrat de location-accession n’était qu’une "variété particulière de location-vente".

Il semble donc envisageable que les parties concluent une promesse synallagmatique de vente, sous la condition de la bonne exécution du contrat de location qui serait conclu simultanément à la promesse de vente. Bien entendu le prix de vente devra tenir compte d’une partie du loyer, le sur-loyer, acquitté par le locataire-acquéreur.

L’inconvénient d’une telle formule n’est pas juridique, il est économique et fiscal. Un prix de vente fixé plusieurs années à l’avance risque de ne plus correspondre à la valeur réelle du bien au moment du constat de la vente par acte authentique.

En outre, afin que la distinction avec le contrat de location-accession à la propriété existe, le locataire-acquéreur doit s’engager de façon irréversible. En bref, en location-accession à la propriété, l’acquéreur lève ou non l’option, en location-vente (promesse synallagmatique), il est tenu d’acquérir. Il y a là matière à réflexion pour l’acquéreur, mais aussi pour le vendeur, en période de fortes variations des prix immobiliers et d’une longue durée prévue pour la passation de la vente par acte notarié.

La location avec un sur-loyer devant venir s’imputer sur le prix et un compromis de vente sous des conditions suspensives et résolutoires non susceptibles d’être contestées paraissent donc envisageables, sous la réserve cependant de l’institution d’une sécurité relative à la valeur du prix. En revanche le même dispositif mais avec une promesse de vente unilatérale encourt le risque de requalification en location-accession à la propriété. Quant au bail avec des redevances périodiques immédiates, il risque d’être requalifié en vente moyennant un prix payable à terme.

En tout état de cause, pour tout les parties il s'agira de fixer dès le départ les modalités.